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Come acquistare una casa…che si ripaghi da sé

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Diciamocela tutta, l’era in cui siamo entrati negli ultimi due anni (quella dei tassi di interesse molto bassi e della incapacità delle banche centrali di creare inflazione, e si può parlare di era perché ci sono tutte le condizioni per cui duri a lungo) offre anche delle opportunità non da poco per chi ha i nervi saldi, intraprendenza e la costante curiosità di mettersi in gioco nella vita. Tra queste, quella di riscoprire il fascino del mercato immobiliare nella logica di un investimento. E le donne hanno su questo punto, a mio avviso, una marcia in più: perché mettere a reddito un immobile non è solo formule e finanza, ma richiede anche gusto, passione estetica e colpi di classe.

L’era dei tassi bassi ci pone dinanzi a uno scenario rarissimo, difficilmente ripetibile. Si stanno verificando in simultanea queste 3 condizioni:

1) i tassi nominali sui mutui sono ai minimi storici, dato che si può ottenere un mutuo a tasso variabile all’1,25% e a tasso fisso al 2,7%;

2) i prezzi delle case sono scesi del 20-30% dai picchi del 2007-2008;

3) i prezzi degli affitti stanno salendo perché sta, ahinoi, aumentando la quota della popolazione che non è in grado di comprare casa (anche attraverso il mutuo) e che quindi è tecnicamente costretta a propendere per la soluzione dell’affitto (ed è questo il motivo per cui le banche centrali non riescono, pur stampando moneta a go-go, a creare inflazione).

Sommando questi tre fattori, si deduce che oggi investire in un immobile con l’idea di metterlo a reddito, se fatto con criterio (come per qualsiasi investimento) può portare dritto dritto anlla creazione di un attivo che genera ogni mese un ritorno automatico positivo.

Ovviamente, la convenienza dell’operazione non sta nell’effettuare l’investimento con i propri soldi (come normalmente si è costretti a fare acquistando un fondo comune di investimento) ma utilizzando la leva bancaria. In che modo?

1) L’ideale è individuare un monolocale in una grande città vicino a una metropolitana (è importante che nella città ci siano un buon numero di lavoratori e/o università). Non è necessario che l’immobile sia in centro, ma è importante che sia vicino a una stazione della metropolitana o ben collegato con i mezzi pubblici. Spostandosi più in periferia è possibile oggi trovare in una città che risponde ai requisiti dell’operazione come Milano anche monolocali a 70-80mila euro, oppure a 40-50mila euro da ristrutturare. Per chi ha voglia di mettersi davvero in gioco l’ideale è scegliere un monolocale da ristrutturare, in questo modo si potrà recuperare (in termini di detrazioni fiscali) il 50% dei costi di ristrutturazione in 10 anni. Inoltre nella ristrutturazione ci si può mettere quel tocco personale (decisamente più spiccato nelle donne) in modo tale da rendere l’appartamento confortevole e bello. E quindi più facile da affittare a un target affidabile.

2) Dopo aver individuato l’immobile bisogna passare al secondo passo, quello della leva bancaria. L’operazione di generare un attivo risulta tanto più efficace tanto è più bassa la rata del mutuo, per cui in questa logica (mutuo per investimento attivo) è consigliabile stipulare anche mutui di lunghissima durata (25-30 anni). E’ importante non investire più del 20% del valore della casa nell’operazione (in modo tale da avere altra liquidità pronta per nuove operazioni), quindi bisogna andare verso un mutuo pari all’80% del valore dell’immobile. O anche maggiore, se lo spread chiesto dalla banca non diventa poi troppo caro.

3) Prima di chiedere il mutuo bisogna però fare delle simulazioni, mettendo da una parte i costi dell’operazione (rata mutuo, Imu seconda casa, cedolare secca al 21% sul canone lordo, eventuali spese condominiali anche se queste è meglio farle pagare dall’affittuario) e dall’altra i ricavi (reddito lordo da affitto stimato nel quartiere). Se dal modello i ricavi superano i costi si può passare da un semplice modello Excel ai fatti.

Per la formula dell’affitto si può optare per un classico 4+4, oppure per una soluzione a canone concordato (in questo caso il canone richiedibile è stabilito da fasce di prezzo stabilite dal Comune ma si ha uno sconto sull’aliquota della cedolare secca (dal 21% al 10%) e del 25% sull’importo dell’Imu seconda casa. Oppure si può affidare la casa a una delle varie società che gestiscono appartamenti per affitti brevi, posizionando l’appartamento su broker online come Airb&b o altri simili portali di successo.

L’aspetto importante è che la formula nella simulazione (elaborata su valori credibili e non eccessivamente ottimistici) generi un attivo mensile. A quel punto la casa acquistata non solo si ripagherà da sola (e andrà a costituire a scadenza del mutuo un asset, per certi versi competitivo con le forme di previdenza complementare) ma riuscirà a generare anche un’entrata mensile. Il tutto sulla base di un investimento iniziale minimo (il 20% su un immobile al massimo di 70-80mila euro).

E così che ragionano gli imprenditori (cioè investire in qualcosa che generi attivi costanti) ed è così che il tribolato mercato immobiliare italiano potrebbe ora tornare a regalare qualche soddisfazione a chi avrà l’entusiasmo e la grinta di percorrere questa strada. In molti momenti storici questa formula può risultare non conveniente, ma nell’attuale era dei tassi bassi torna di diritto tra le opzioni più allettanti per investire, divertendosi e mettendosi anche alla prova. E, aspetto ancora più importante, per mantenere il controllo. Keep in touch!