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Guida alle detrazioni fiscali sull’acquisto della casa. Leasing

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Guida alle detrazioni fiscali sull’acquisto della casa. Leasing e sconto Iva le ultime novità
Cronologia articolo di Dario Aquaro

Leasing abitativo e acquisto “scontato” da costruttori di case energeticamente efficienti. La lista delle agevolazioni fiscali Irpef legate alle compravendite si è arricchita, con la recente legge di Stabilità (208/2015), di due nuove voci.

La prima è la detrazione riservata a chi da quest’anno decide di comprare o costruire l’abitazione principale attraverso il leasing. Si tratta di un contratto disciplinato dalla stessa legge 208, con il quale la banca o l’intermediario finanziario – in cambio di un canone periodico – «si obbliga ad acquistare o a far costruire l’immobile su scelta e secondo le indicazioni dell’utilizzatore, che se ne assume tutti i rischi, anche di perimento» e che alla scadenza del contratto potrà rilevarne la proprietà ad un prezzo prestabilito. Per le operazioni realizzate dal 2016 al 2020, e con abitazioni da adibire a principali entro un anno dalla consegna, è prevista un detrazione pari al 19% delle spese sostenute per canoni e oneri accessori (su un totale non superiore a 8mila euro annui) e dell’eventuale costo di acquisto «a fronte dell’esercizio dell’opzione finale» (su importo di riscatto massimo di 20mila euro). Condizione: all’atto di stipula del contratto di leasing occorre essere under35, non proprietario di altre abitazioni, e con un reddito complessivo non oltre 55mila euro. Se l’età è pari o superiore a 35 anni, gli importi su cui calcolare il bonus sono ridotti della metà.

L’altra “neo-detrazione” riguarda il 50% dell’Iva dovuta sul corrispettivo di acquisto di abitazioni in classe energetica A o B, cedute (entro il 31 dicembre 2016) dalle imprese che le hanno costruite: il bonus è diviso in quote uguali nell’anno in cui si sostiene la spesa e nei nove periodi di imposta successivi.

Il leasing abitativo si affianca dunque al mutuo, con quest’ultimo che conserva le “sue” agevolazioni. È infatti possibile detrarre il 19% degli interessi passivi, degli oneri accessori e delle quote di rivalutazione pagati alla banca quando si stipula un mutuo ipotecario per acquistare l’abitazione principale, propria o dei familiari. La detrazione si calcola su un importo massimo di 4mila euro, va ripartita tra tutti gli intestatari del mutuo, e vale a condizione che l’immobile sia adibito ad abitazione principale entro un anno dall’acquisto. Gli interessi detraibili si riferiscono al solo costo di acquisto dell’immobile, somma di prezzo e oneri accessori. Gli oneri sono dunque le spese necessarie alla stipula del mutuo, e comprendono ad esempio la commissione degli istituti di credito per l’attività di intermediazione, le spese fiscali (tra cui l’imposta per l’iscrizione dell’ipoteca e quella sostitutiva sul capitale prestato), le spese di istruttoria, notarili, e di perizia tecnica. Le spese notarili includono l’onorario per la stipula del mutuo (non quello per il contratto di compravendita) e le spese sostenute dal notaio per conto del cliente (come, appunto, l’iscrizione dell’ipoteca). La possibilità di detrarre gli interessi passivi decade però se l’immobile non è più utilizzato come abitazione principale: nello specifico, dall’anno successivo a quello in cui si trasferisce la dimora abituale. Ma non decade se il trasferimento è dovuto a motivi di lavoro, oppure avviene in un istituto di ricovero o sanitario (purché non si affitti la casa). Ad ogni modo, si può tornare a godere del beneficio se, in futuro, la casa diviene nuovamente abitazione principale.

Con gli stessi presupposti soggettivi, e sempre nella misura del 19%, si possono anche detrarre gli interessi sul mutuo per la costruzione o ristrutturazione dell’abitazione principale: ma su un importo massimo di 2.582,28 euro. La stipula del mutuo (da parte del proprietario o titolare di altro diritto reale sull’immobile) deve avvenire nei sei mesi precedenti o nei diciotto successivi all’inizio dei lavori; e la casa va adibita ad abitazione principale entro sei mesi dal termine delle opere.

Restando in tema di ripristino edilizio, si può infine usufruire di una detrazione anche per l’acquisto di immobili su cui sono stati eseguiti interventi di ristrutturazione, restauro o risanamento conservativo. Un beneficio che spetta nel caso di opere su interi fabbricati, eseguite da imprese di costruzione e da cooperative edilizie che provvedono ad alienare o assegnare l’immobile entro 18 mesi dal termine dei lavori. La detrazione – che è pari al 50% e va ripartita in dieci anni – si calcola sul 25% del prezzo dell’unità abitativa e comunque entro l’importo massimo di 96mila euro. Lo “sconto” e l’importo massimo sono stati prorogati dalla legge di Stabilità ai valori attuali per tutto il 2016: il ritorno ai livelli ordinari (36% e 48mila euro) avverrà, salvo ulteriori modifiche, per le spese sostenute dal 2017.

Ultima nota: gli eventuali compensi pagati agli intermediari. Quelli per l’acquisto dell’abitazione principale sono detraibili al 19%, su un importo massimo di mille euro. E se a comprare sono più persone, l’agevolazione – nello stesso limite – si suddivide in base alla percentuale di proprietà.

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